ما هي اسباب الفقاعة العقارية في مصر؟

هي تقترن مشاريع ضخمة مثل؛ العاصمة الإدارية الجديدة، والعلمين الجديدة، والساحل الشمالي (سيدي عبدالرحمن، سيدي حنيش، ورأس الحكمة)، والمستقبل سيتي، والتجمع السادس، وغيرهم بإشكالية الفقاعة العقارية في مصر؟! أو كما يظن البعض أن بسبب تلك المشاريع العقارية الضخمة قد تحدث فقاعة عقارية في مصر؟!

في البداية دعنا نوضح مفهوم الفقاعة العقارية التي بات يتردد من قبل البعض بالآونة الأخيرة، مع تحليل المشهد العقاري والاقتصادي لمصر بدراسة عميقة تقرأ جميع جوانب الجوانب لتقدم نظرة شاملة.

ما هي الفقاعة العقارية؟ّ! وما هي علاقتها بالسوق العقاري المصري الآن؟!

للتعرف على تفاصيل الفقاعة العقارية والسوق المصري من كل الجوانب،  وكيفية تجنب الأخطار واختيار أكثر استثمار عقاري أمانا، تواصل مع الخبراء والاستشاريين العقاريين من خلال: 

الواتساب:

الهاتف المحمول:

ما هي الفقاعة العقارية؟ّ! وما هي علاقتها بالسوق العقاري المصري الآن؟!

الفقاعة العقارية تعني ارتفاع غير طبيعي وسريع في أسعار العقارات (شقق – أراضٍ – فيلات – شاليهات) نتيجة طلب غير حقيقي أو مضاربات، وليس بسبب احتياج فعلي للسكن؛ أي يزداد السعر ليس بغرض السكن ولكن بسبب الرغبة في الشراء اليوم والبيع في المستقبل القريب جدا وبسعر أعلى، وهو ما يعني أن العقار يتحول من احتياج أساسي إلى سلعة مضاربة.

وأطلق عليها فقاعة لأنها تكبر وتكبر بدون أساس حقيقي، وثم فجأة تنفجر وتنخفض الأسعار بشكل مفاجئ أو يحصل “تصحيح” قوي لأن القيمة الحقيقة للعقار أقل بكثير من السعر المتداول.

فهل بالفعل مصر في طور الدخول بمرحلة الفقاعة العقارية؟! للإجابة على هذا التساؤل، فمن الأفضل أن نتعرف على عناصر الفقاعة العقارية ومن ثم نقيس ذلك على السوق العقاري المصري.

تعرف على تفاصيل عناصر الفقاعة العقارية

• ارتفاع أسعار غير منطقي؛ أي يوجد ارتفاع كبير في الأسعار بمعدلات كبيرة لا تبررها الأساسيات مثل الأجور الحقيقية للناس التي لا تزيد بمعدل زيادة أسعار العقارات نفسه، وبالتالي معدل الارتفاع أسرع من معدل زيادة الدخل والرواتب والمستوى الاقتصادي للأسر، ونجد أن سعر الشقة يتضاعف بدون سبب منطقي اقتصادي (شغل – خدمات – دخول – إنتاج).
• ركود في السوق؛ بسبب وجود عدد كبير من الوحدات السكنية المغلقة التي تستغل في غير غرضها الأساسي وهو السكن، بل الغرض منها هو “تخزين القيمة”، وهو ما يسمى ب”الطلب الوهمي”، فأغلب المشترين  ليس هدفهم السكن بل إعادة البيع بهدف الربح السريع.

• تفاوت كبير بين السعر والقيمة الفعلية؛ بمعنى أن سعر المتر أعلى بكثير من الخدمات الموجودة، ومستوى المعيشة، والبنية التحتية، والقوة الشرائية.

وتمر تلك الفقاعة العقارية بعدة مراحل، ولكل مرحلة سمتها وعناصرها، لتكون كالتالي

1) مرحلة التراكم (البداية)؛ وهنا السوق هادئ لكن أسعار ترتفع تدريجيًا، والمطورين يطلقوا مشاريع جديدة، والمستثمرين الصغار يدخلون السوق.

2) مرحلة الهوس – The Boom؛ وهنا الأسعار تقفز بسرعة، والجميع يشتري، والطلب الحقيقي يتراجع والمضاربة تزيد.

3) مرحلة الذروة – Peak؛ وهنا الأسعار تصل لمستوى غير منطقي، والشراء يتباطأ لأن الناس غير قادرة على الشراء في ظل تلك الأسعار العالية، وتظهر وحدات كثيرة معروضة للبيع وبدون مشتريين.

4) الانفجار / التصحيح؛ وهنا يحدث واحد من ثلاث:

• هبوط سريع في الأسعار (انفجار حقيقي)

• ثبات طويل مع تآكل القيمة بسبب التضخم

• انخفاض تدريجي حسب المناطق والمستويات

والنتيجة تنكشف الحقيقة؛ حيث إن عدد الوحدات أكبر من عدد المحتاجين بالفعل للسكن.

وبالتالي الفقاعة تنفجر عندما يجتمع؛ انخفاض الطلب الحقيقي، وعدم قدرة المشترين على السداد، وزيادة المعروض بشكل ضخم، مع تباطؤ اقتصادي / زيادات أسعار الفائدة، ووقتها المستثمر يكتشف إن السعر الذي دفعه أكبر من قيمة العقار.

والآن نصل إلى مرحلة تطبيق تلك العناصر ومفهوم الفقاعة العقارية ومراحلها على السوق العقاري المصري، ولكن قبل ذلك دعنا نذكر أسباب إنشاء كل مشروع عقاري قومي ضخم.

تفاصيل عناصر الفقاعة العقارية

للتعرف على تفاصيل الفقاعة العقارية والسوق المصري من كل الجوانب،  وكيفية تجنب الأخطار واختيار أكثر استثمار عقاري أمانا، تواصل مع الخبراء والاستشاريين العقاريين من خلال: 

الواتساب:

الهاتف المحمول:

أسباب إنشاء المشاريع العقارية الكبرى في مصر

نبدأ بالمشروع العقاري القومي “العاصمة الإدارية الجديدة؛” صُممت لتكون “مدينة ذكية” تضم حكومة، مؤسسات مالية، مناطق سكنية وتجارية، وحدائق ومرافق حديثة، الهدف منها هو تخفيف ضغط القاهرة، تحديث البنية التحتية، وإنشاء نمط حياة مختلف للسكان والمستثمرين؛ وبالتالي ستكون وجهة سكنية تمثل قلب مصر ومقر لحكمها مع وجهة سياحية بوجود مقومات مثالية لذلك، مثل؛ المدينة الرياضية المصممة لاستقبال كبرى الفعاليات، الأبراج الجديدة (البرج الأيقوني – الأطول في إفريقيا)، ودار الأوبرا الجديدة والمجمع الثقافي، والحديقة المركزية Capital Park (أكبر من حديقة سنترال بارك نيويورك من حيث الامتداد الطولي)، وCity Walk – ممشى سياحي كبير مطاعم/كافيهات International Business District Megamalls، وتجارب تسوق عالمية، وغيرها من المشاريع السياحية المتميزة.

أما عن “العلمين الجديدة“؛ فهي مدينة حديثة على الساحل الشمالي، مبنية كمدينة للمعيشة الكاملة وليس فقط المصيف، بها فرص عمل تزيد كل سنة مع توافر المشاريع السياحية والفنادق والمطاعم والإنشاءات والتعليم وخدمات حكومية، وتعد العلمين مدينة تعليمية كبيرة؛ تتضمن “جامعة العلمين الدولية، وجامعات خاصة، وكليات تكنولوجية، مع توافر عدد كبير من المدارس المتنوعة”؛ وهو ما يجذب أسر كثيرة لتسكن طول السنة وليست مجرد خلال مواسم محددة، ومع نمو المدينة، الشركات هتزيد، كما أنها على بعد ساعة ونص فقط من الإسكندرية، وساعتين ونص من القاهرة، وستكوم مرتبطة بشبكة القطار السريع، أي وصول أسرع وأريح.

وبالنسبة ل“المستقبل سيتي والتجمع السادس وزايد الجديدة”: مدن/مناطق مثل زايد الجديدة أو مناطق على أطراف القاهرة تُعد جزء من استراتيجية التوسع العمراني لتخفيف الضغط على القاهرة وتتوافر بها وسائل مواصلا مع توفير وحدات سكنية متوسطة/متاحة، قريبة من أماكن العمل “مثل المركز المالي والإداري والتجاري الجديد؛ العاصمة الإدارية الجديدة بالنسبة للمستقبل سيتي وهليوبوليس سيتي وبدر ومدينتي والشروق وهليوبوليس الجديدة والقاهرة الجديدة (مشاريع غرب القاهرة)، وكذلك المركز السياحي؛ ب6 أكتوبر وبالقرب من المتحف المصري الجديد بالنسبة للشيخ زايد الجديدة.

وهنا وبعد طرح أهم المشاريع العقارية التي تتضمن منتجات سكنية واستثمارية لأقوى المطورين العقاريين وأهم أسباب تأسيس تلك المشاريع، يمكننا تطبيق مفهوم وعناصر الفقاعة العقارية عليها.

أسباب إنشاء المشاريع العقارية الكبرى في مصر

للتعرف على تفاصيل الفقاعة العقارية والسوق المصري من كل الجوانب،  وكيفية تجنب الأخطار واختيار أكثر استثمار عقاري أمانا، تواصل مع الخبراء والاستشاريين العقاريين من خلال: 

الواتساب:

الهاتف المحمول:

الفقاعة العقارية والمشاريع العقارية الكبرى في مصر

في تحليلات محلية، يُشيرون إلى أن من أسباب الخطر: تضخم أسعار العقار بسرعة، تفاوت كبير بين دخل المواطن ومتوسط الأسعار، وتضخيم في الطلب عبر المضاربات؛  فإن الشراء الآن بسعر مرتفع للمشروعات الفخمة قد يؤدي إلى صعوبة في تأجير أو إعادة بيع، خصوصًا لو الطلب كان مضاربي وليس حاجة سكن حقيقية.

نعم؛ نسبة كبيرة ممن يشترون الآن يشترون بهدف الاستثمار أو الاحتفاظ بأصل عقاري في منطقة واعدة وليس بهدف الانتقال الفوري للسكن، وهذا طبيعي في أي مدينة جديدة في بداياتها، لأن الحياة لم تصل بعد لذروتها، ولكن هل هذا يعني أنها “فقاعة”؟ لا — لأن العاصمة ليست مشروع عادي.

ولكنها مشروع دولة بالكامل تنتقل إليه مؤسساتها؛ فالعاصمة ليست مدينة عادية، ولكنها مقر رئاسة الجمهورية الجديد، ومقرات الوزارات كلها، ومقر البرلمان، ومقرات البنوك الكبرى، والمدينة الذكية التكنولوجية، وحي مالي عالمي، وأيضا خطوط المونوريل والقطار الكهربائي.

تتضمن العاصمة أحياء سكنية متعددة مكتملة الخدمات تدريجيًا؛ وهذا يعني أن الطلب الاستثماري الحالي سيُستبدل بعد قليل بطلب سكني وتجاري فعلي بمجرد اكتمال التشغيل الكامل.

فالمنطقة ستصبح قلب مصر الإداري والسياسي الجديد، وكل الموظفين الحكوميين والوزارات بالفعل انتقلوا أو سينتقلون تدريجيًا، والطلب الإيجاري والتجاري سيزيد مع الوقت، والأسعار الحالية تعتبر بداية قبل اكتمال التشغيل الكامل؛ بل دعنا نقول أن في المستقبل القريب سيكون الطلب للسكن بالامتلاك والتأجير يمكن أكثر من المعروض؛ أي إنها أبعد كثيرا عن الفقاعة العقارية.

أما عن أسعار العلمين والتي ارتفعت بقوة؛ فهل هي ما قد يتعرض للفقاعة العقارية؛ الفقاعة تكون في سوق ليس به طلب حقيقي مجرد مضاربات ورفع أسعار، ولكن العلمين فيها طلب فعلي، محلي وعالمي، سياحي وسكني واستثماري؛ الطلب هنا للسكن بالملك والتأجير بمجرد انتقال الحياة بشكل كامل، سيكون مرتفع للغاية، أي حتى من اشترى ليستثمر ويبيع أو يعيد التأجير سيجد أرتفاع طلب على وحدته وبالتالي لن تكون هناك خسارة، بل مكسب قادم من حياة كاملة يزيد الطلب عليها وبالوقت يقل المعروض.

يرى البعض أن القلق الأكبر لمشاريع الساحل الشمالي “سيدي عبدالرحمن، وسيدي حنيش، ورأيس الحكمة،” ولكن الوضع مختلف نهائيا؛ حيث إن التأجير على تلك المنطقة السياحية التي ستكون الأولى في مصر سيكون مرتفعا للغاية، وبالتالي التأجير في تلك المناطق سيكون مرتفعا للغاية، وسيظل مشروع استثماري مربح طيلة الوقت؛ فتخيل أن مشروع بحجم الساحل الشمالي القديم سيكون بشكل أكثر تألقا وأعلى تميزا يحقق عائد استثماري عالي ومستمر.

الفقاعة العقارية والمشاريع العقارية الكبرى في مصر