يقترن الاستثمار في العقارات التجارية دوما بالبحث عن عائد مادي ثابت هو الأعلى في عالم العقارات، ولكن تخوفات أخرى تصاحب تلك النظرة للاستثمار العقاري التجاري تتعلق بالمجازفة! وهنا ينطلق معنيا متضادان لبعضهما في نفس الوقت؛ فهل الاستثمار في العقارات التجارية يعني دخل مادي ثابت مضمون أم هو مجازفة بالمكسب بل وقد يكون برأس المال نفسه؟
حقيقة الاستثمار في العقارات التجارية
جوهر الاستثمار العقاري في العقارات التجارية هي امتلاك وحدات أو ربما قطعة أرض لبناء مبانِ تستخدم للأعمال التجارية، أي هو كل منشأة غير مخصصة للسكن، ومن بينها:
- المكاتب.
- مساحة البيع بالتجزئة.
- الملكية الصناعية.
- الإسكان متعدد الأسر.
- الفنادق.
- مرافق التخزين الذاتي.
- عقارات الرعاية الصحية.
- عقود إيجار الأراضي.
- خصائص الاستخدام الخاص.
- التطورات متعددة الاستخدامات.
- البنوك.
- المستشفيات.
- المدارس.
- الجامعات.
وماهية الاستثمار تتحدد وفقا لنية المستثمر بمعنى؛
- يمكنك الاستثمار بشراء وحدة وتأجيرها.
- ويمكن شرائها ثم بعد فترة بيعها بسعر أعلى.
- وقد يكون عين الاستثمار في شراء وحدات تحت الإنشاء أو ربما شراء قطعة أرض وقيام المستثمر ببنائها بتأجير وحداتها من أجل دخل إضافي منتظم أو بيعها بعد إتمام عمليات التشطيب.
- كما يمكن للمستثمرين الاستثمار في شركات تجارية أو إدارية؛ مثل شركات المقاولات أو شركات التأمين أو شركات التسويق.
ولكن ما أكبر مخاطر ذلك، وما السر وراء تحقيق أعلى فائدة من الاستثمار العقاري التجاري؟
ما هي مخاطر الاستثمار في العقارات التجارية؟
- إدارة الاستثمار العقاري التجاري تحتاج إلى كثير من التركيز والدقة، وإلا ستكون مجازفة كبيرة برأس المال؛ فبداية من اختيار الموقع المميز للمشروع يشترط أن يكون التركيز حاضرا، على سبيل المثال؛ يشترط أن يفكر المستثمر عند الرغبة في شراء وحدات تجارية أو بناء مشروع تجاري أي موقع حيوي يتسم بحركة مرور عالية وسط حالة من الرفاهية ليجذب أصحاب المشاريع التجارية إلى الوحدة أو المبنى، وهكذا الفكر في المشاريع الإدارية والفندقية وغيره، فمثلا؛ المشاريع الفندقية يفضل أن تكون داخل منتجع سياحي أو موقع مميز يحيط به الخدمات من كل جانب مع أجواء سياحية وترفيهية.
- قد يحتاج المستثمر في النقطة السابقة إلى خبير عقارات يساعده على اختيار أنسب الوحدات في المواقع الحيوية وفقا لحجم استثماره ومتطلباته، وذلك لضمان الوصول إلى أفضل فرصة ممكنة بأعلى عائد مادي، وإلا سيستثمر في قطعة أرض أو وحدة غير مربحة ليفقد مكسبه، وربما جزء من رأس ماله.
- المستثمر في العقارات التجارية يشترط أن يكون على علم جيد بالسوق العقاري وكيف يصل إلى عميله بنجاح، وذلك لأن الاستئجار في العقارات التجارية صحيح مكسبه أضعاف الاستثمار السكني، ولكن عميله أقل؛ أي أن نسبة الطلب على العقارات التجارية أقل بكثير من نسبة الطلب على العقارات السكنية؛ ويمكن أيضا لمستشاري العقارات أن يقدموا للمستثمر الدعم الكافي كي يرشدوه على أنسب الطرق للوصول إلى أفضل استثمار ممكن يجلب إليه عدد كبير من العملاء، فيتجنب أن يعرض رأس ماله ومكاسبه لأي مخاطر.
- تكلفة الاستثمار في العقارات التجارية أعلى من السكنية، ومن هنا فإن الاستثمار بالمشاريع تعني المخاطرة بمبلغ أعلى، ولكن المكسب أعلى أيضا؛ وهنا يشترط أن يكون المستثمر على علم كافي بالسوق لتجنب تلك المخاطر أو أن يرجع إلى مستشارين كبار بالسوق المصري يساعدونه على تحقيق المكاسب بنسبة خطورة 0%.
- كما يشترط التعاون مع كبار المطورين العقاريين في حالة الاستثمار في وحدات، وذلك لضمان جودة البنية التحتية، وأعمال البناء، والتسليم في الوقت وفقا للمواصفات، وأيضا ضمان اكتمال المشروع دون أن يتوقف لأي سبب من الأسباب.
- هذا بالإضافة إلى التأكد من كل ما يتعلق بالأمور القانونية وصحة ملكية الأرض، وذلك لتجنب مخاطر قد تودي بكل رأس المال، وليس فقط بالمكسب.
ولكن مقابل كل هذه المخاطر وبتجنبها كاملا، ما هي أكبر فائدة قد يصل إليها المستثمر في العقارات التجارية؟
فوائد الاستثمار في العقارات التجارية
في هذه النقطة نحن نصل إلى استثمار ناجح خالِ من أي مخاطر وأيضا من أي عقبات مع دراسة جدوى للمشروع الاستثماري وتحديد الأهداف وطرق الوصول، وذلك يمكن من خلال التعاون مع خبير عقارات كما ذكرنا، لننتقل إذا إلى فوائد الوصول إلى ذلك، ومن أهمها:
- عائد الاستثمار العقاري في العقارات التجارية أعلى بكثير من العقارات السكنية؛ حيث يبدأ الفارق من 6%، وقد يصل إلى 15% سنويا.
- كما أن الاستثمار الصحيح في العقارات التجارية يصل بك إلى الاستقرار في الدخل بمعنى؛ لا يمكن للعميل المستأجر لوحدة إدارية أو تجارية أو مطعم أو غيره أن يستأجر أقل من ثلاث سنوات، بل قد تكون أقل مدة خمس سنوات، وذلك لأنه يريد أن يحقق استقرار لمشروعه أيضا وقياس مدى نجاح استثماره، ومن هنا فإن قيمة الاستئجار تمتد حتى خمس سنوات ويمكن عشر سنوات فتضمن دخل ثابت عالي يزيد مع الوقت حسب العقد المتفق عليه.
- كمستثمر في العقارات التجارية فأنت ليس لك أي شأن فيما يتعلق بأعمال الصيانة وغيره، بل والعميل المستأجر هو من يقوم بدفع هذه المتطلبات.
- عادة ما يواجه المستثمر في العقارات السكنية إشكالية يتجنبها شبه تماما المستثمر في العقارات التجارية؛ وهي التهرب من دفع قيمة الإيجار، فالشركات التجارية المؤجرة للعقار عادة ما تحافظ على صورتها وسمعتها أكثر من المستأجر للوحدات السكنية، وهو ما يضمن للمستثمر أن مبلغ الإيجار سيصل إليه في الوقت المحدد دون أي تهرب أو تأخير، كما أنه سيضمن أن الشخص المؤجر سيقوم بكل أعمال الإصلاحات وغيره كي يضمن سير الأعمال التجارية لمشروعه بشكل مناسب.
ومن هنا يمكن أن نتطرق إلى مقارنة بين الاستثمار في العقارات التجارية والاستثمار في العقارات السكنية للوصول إلى أفضل اختيار لكل مستثمر.
أيهما أفضل الاستثمار في العقارات التجارية أم الاستثمار في العقارات السكنية؟
يتحدد أفضل استثمار سواء أكان في العقارات التجارية أو السكنية وفقا لكل مستثمر وحجم استثماره وأهدافه من الاستثمار، لنحدد بعض المعطيات التي قد تساعد كل شخص على تحديد أي استثمار أنسب له، ومن بينها:
تكلفة شراء العقار وحجم المكسب:
بناء على حجم الاستثمار نحدد هذه النقطة؛ فإذا كان المبلغ المطروح يساعد على الحصول على وحدة تجارية في مشروع مميز بموقع جيد حيوي فهنا يمكن أن نطلق المقارنة، وذلك لأن هناك مشاريع استثمار تجاري تظلم المستثمر في أي مقارنة خاصة لو موقعها سيء، فقد يرى المستثمر في سعرها ميزة كبيرة، ولكن ماذا عن العائد الاستثماري، ويمكن بالتواصل مع خبراء العقارات في السوق المصري الوصول إلى أقوى المشاريع الاستثمارية التجارية بأقل الأسعار وأفضل أنظمة السداد بأقوى العوائد الاستثمارية.
ولكن في حجم استثمار يفرض على المستثمر العقارات السكنية، وتكون هي الأفضل والأنسب بعائد استثماري مرضي بدلا من استثمار تجاري دون فوائد عالية.
وفي حال كان المستثمر قادرا على الاختيارين بالمواصفات المميزة؛ فهنا نفكر في عدة عوامل ليس فقط سعر الوحدة، ولكن سعر الوحدة بالنسبة للعائد الاستثماري، بالإضافة إلى قيمة الصيانة وغير الملزمة أبدا عند الاستثمار في العقارات التجارية على عكس الاستثمار في العقارات السكنية، وغيره.
صعوبة وسهولة الحصول على مستأجر:
فهل أنت قادر على إيجاد العميل للوحدات التجارية أي غير السكنية، فعلى سبيل المثال؛ أنت متأكد أن بهذا المول التجاري أو ذلك المكتب الإداري في هذا المشروع عميله مضمون وقد يكون براند معروف تتكسب منه مبلغ استثماري قوي وتضمن نجاح المشروع ليستمر هذا المكسب فترة طويلة.
ويمكن أن تكون في حاجة إلى معرفة كاملة ودقيقة وتفصيلية للسوق العقاري من أجل الوصول إلى ذلك العميل، والمشاريع الأفضل على الإطلاق، على أن يتم ذلك من خلال خبراء التسويق العقاري.
وفي حالة معرفة الوصول إلى المشاريع التي تضمن العميل المستأجر وامتلاك أسعار الوحدات التجارية، فهنا سيكون العائد الاستثماري هو الأعلى على الإطلاق، أما في حالة عدم ضمان الوصول إلى العميل في الوحدات التجارية، فهنا سيكون من الأفضل الاستثمار في العقارات السكنية.
وبالوصول إلى خبراء عقاريين ومستشارين أقوياء في السوق العقاري المصري يمكن حل إشكالية الوصول إلى عميل مستأجر، وذلك لأن المستثمر سيصل إلى أقوى المشاريع العقارية لرأس ماله مع خطط سداد ودفع تيسر عليه أمر امتلاك الوحدة.
القوانين:
حرية أكثر في القوانين يتمتع بها أصحاب العقارات السكنية فيما يتعلق بالتراخيص واختيار التصاميم الداخلية والخارجية وغيره، في حين يكون الأمر أكثر محدودية للعقارات التجارية، خاصة وأن المشاريع التجارية تتطلب عدة شروط للصحة والسلامة العامة وغيره، ولكن بتوافر تلك الشروط والحصول على التراخيص ينطلق المشروع الاستثماري صاحب العوائد الأعلى.
الاستقرار العرض والطلب:
هنا نحن في إشكالية وميزة تتعارض مع عيب لكل اختيار! فالعرض متزايد في الوحدات السكنية، ولا يتعرض لأي إشكالية متعلقة بالسوق العقاري؛ حيث إن الأسر لن يأتي عليها يوم ويمكن ألا تحتاج إلى مكان للسكن مهما حدث ركود أو إشكاليات في الاقتصاد، على عكس العميل عند الاستثمار في العقارات التجارية فقد يؤجل مشروعه أو غيره، وبالتالي حالة استقرار سيجدها بشكل دائم العميل في العقارات السكنية.
ولكن نقطة تتعلق أيضا بالاستقرار، وهي أن مدة إيجار العميل في المشاريع السكنية محدودة، وبالتالي بعد فترة قصيرة يحتاج المستثمر إلى البحث عن عميل آخر وهكذا، في حين أن عميل الاستثمار في العقارات التجارية يستمر عقده سنوات طويلة تصل – في كثير من الأحيان – ما بين خمس إلى عشر سنوات بمبلغ عالي وبزيادة سنوية لضمان ربح جيد فترة طويلة.
وفي حال معرفة السوق العقاري جيدا أو اللجوء إلى استشاري عقاري كبير يمكن تجنب إشكالية العرض والطلب عند الاستثمار في العقارات التجارية هذه، وذلك لأنه سيكون على علم بالمشاريع التي لم ولن يتوقف الطلب عليها.
العميل المستهدف من كل استثمار:
بمعنى عند الاستثمار في العقارات السكنية سيكون العميل هنا أفراد وعائلات من جميع فئات المجتمع وبكل الأشكال، ولكن في حالة الاستثمار في العقارات التجارية فأنت عميلك هنا هو رجل أعمال وأصحاب الشركات والاستثمارات، وبالتأكيد سيكون التعامل مع فئة رجال الأعمال أكثر راحة وموثوقية من الأفراد والعائلات صاحبة الفئات المختلفة.
كما أن رجال الأعمال تضمن توفر السيولة بشكل دائم، وهو ما ينعكس على الالتزام بدفع الإيجار وغيره، بالإضافة إلى ذلك نادرا ما تقوم الشركة بتغيير موقعها كل سنة أو سنتين، ولذلك فأنت تضمن استمرار الاستثمار لفترات طويلة.
كيفية الوصول إلى أفضل استثمار في العقارات التجارية؟
ويبقى السؤال الأكثر أهمية والذي سيحدد مدى جدوى كل ما سبق وباطن فكرة الاستثمار في العقارات التجارية، وهو: كيفية الوصول إلى أفضل استثمار في العقارات التجارية؟!، والحقيقة أن وحدها الدراسة التحليلية الدقيقة والموضوعية للسوق مع الاستعانة بالخبراء هي من تساعد على أفضل استثمار، وذلك ل:
تحديد الموقع المثالي للاستثمار العقاري، وذلك حسب الميزانية: أي ما هو أفضل موقع للمشاريع التجارية بما يتناسب مع حجم الاستثمار لتحقيق أعلى العوائد الاقتصادية، ويفضل الكثير فكر استثماري ناجح ويثبت مدى فعاليته الحقيقة مع الوقت؛ وهو الاستثمار في موقع تحت الإنشاء مفروض له مستقبل واعد، وبمجرد إتمام عمليات الإنشاء والبدء في التشغيل سيكون ثمن الوحدة أضعاف أضعاف إما للإيجار أو البيع، ومن بين أفضل الأماكن للاستثمار العقاري في مصر:
- العاصمة الإدارية الجديدة.
- العلمين الجديدة.
- القاهرة الجديدة.
- 6 أكتوبر.
- الشيخ زايد.
- الشيخ زايد الجديدة.
التأكد من حالة العقار ومقارنة العائد على الاستثمار بسعره، فيشترط دراسة مدى إقبال العملاء على المشروع الاستثماري أو قطعة الأرض المراد البناء عليها قبل البدء في أي خطوة استثمارية، وإجراء دراسة ما بين السعر المدفوع والمكسب المنتظر، ويمكن للاستشاريين العقاريين تقديم أفضل المشاريع صاحبة المكاسب الأعلى بالسوق.
التعرف على أفضل الأسعار في كل منطقة وأفضل خطط السداد والدفع وإن كان في شركات مقدمة إيجار إلزامي أو غيره لضمان تحقيق أفضل مكسب ممكن.
Messenger