الاستثمار العقاري | أنواعه وفوائده

الاستثمار العقاري دخل آمن يزيد مع الوقت زيادة ليست بالقليلة، واستثمار بدون أي تغيرات طارئة قد تحدث فيه تؤدي إلى خسائر كبيرة مع الحفاظ على رأس المال لا محالة في أسوأ الظروف إن لم يزد رأس المال هذا في أغلب الوقت؛ هكذا يكون الاستثمار العقاري، والذي تتعدد أشكاله وصوره ويبقى مفهومه واحد ونتيجته ثابتة مضمونة**، ولكن احذر ذلك الاستثمار العقاري صاحب النتائج غير المجدية على الإطلاق.

نعم جوهر الاستثمار العقاري هو الاستقرار في المكسب، ولكن هناك استثمار عقاري قادر على أن يخسرك ليس فقط المكسب ولكن رأس مالك نفسه.

فما هو مفهوم الاستثمار العقاري وأنواعه، وما هي أهمية الاستثمار العقاري في مصر، وكيف نحقق استثمار عقاري هو الأكثر نجاحا، ونتجنب مخاطره؟

مفهوم الاستثمار العقاري في مصر وأنواعه

يعتقد البعض أن شراء وحدة سكنية وبيعها بعد فترة أو تأجيرها هكذا يكون مفهوم الاستثمار العقاري؛ وهو عين الأمان للمكاسب و- بطبيعة الحال – لرأس المال! والحقيقة أنه مفهوم منقوص وليس مغلوط؛ فهذا التعريف هو نوع من أنواع الاستثمار العقاري، الذي تتعدد أشكاله ويبقى تأثيره مصدر دخل ثابت يزيد مع الزمن يحافظ على رأس المال كما هو، بل وقد يزيد رأس المال هذا دون أي تراجع أو خسارة، ولكن مع توافر عدة شروط تضمن نجاحه هذا.

فقد يكون الاستثمار العقاري هذا في قطعة أرض أو في وحدة، وقد يكون استثمار تجاري أو سكني أو غيره، بل وقد يكون السكني في مدينة أو في قرية سياحية، وقد يكون عمل فردي أو بالتعاون مع مجموعة استثمارية.

ومهما اختلفت أشكاله، إلا أن الاستثمار العقاري يعني وضع رأس مال في كائن عقاري، وتختلف هوية الاستثمار تبعا لنوعه؛ فعلى سبيل المثال هناك استثمار عقاري فردي وجماعي؛ هل هي قطعة أرض للبناء عليها فيكون عمل جماعي أي قد يكون الباني غير صاحب الأرض، أو يكون صاحب الأرض هو الباني وهو المستثمر الوحيد “أي عمل فردي”.

ويمكن أن يتنوع الاستثمار من حيث نية المستثمر البيع أو الإيجار؛ فقد يكون وحدة يمتلكها صاحبها رغبة في تأجيرها أو بحثا عما يسمى بتجميد الأموال بها، أي لا يقوم المالك بأي نشاط سوى في نهاية المطاف يبيعها فيتكسب من فارق الزمن.

وهنا عوامل عدة تلعب في عائد الاستثمار العقاري؛ فقد تكون منطقة تحت الإنشاء أي عند الشراء ثمن الوحدة مختلف تماما عن ثمن البيع عند إتمام عمليات الإنشاء، وقد تكون وحدة على الطوب الأحمر، وقام المستثمر بتشطيبها وإعمال ديكورات بها مميزة، وقد يلعب المستثمر في عنصر الزمن ويكتفي به وحده؛ أي يشتري وحدة في وقت ما ويصبر مع الوقت ليكون مكسبه في فارق الزمن بين وقت الشراء والبيع، وأغلبية مما يفكرون في هذا الاستثمار يكون هدفهم حماية رأس المال من التضخم وعدم ثبات العملة وغيره.

تعرف أيضًا على: كيفية الاستثمار في العقارات التجارية

أنواع الاستثمار العقاري

ومما سبق يمكننا أن نحدد أنواع الاستثمار العقاري كالتالي:

• الاستثمار العقاري السكني “من أكثر أنواع الاستثمار العقاري أمانا واستقرارا”.
• الاستثمار في العقارات التجارية “وتتميز بأنها الأعلى في العوائد الاقتصادية “المكاسب”؛ ولكن يشترط أن يكون المستثمر على علم بالسوق التجاري ومتطلبات المستأجرين أو المشترين المحتملين في ذلك السوق؛ نمتلك فريق من المتخصصين يساعدونك على اتخاذ انسب قرار في حال الرغبة في الاستثمار التجاري صاحب العوائد العالية ؛ فيقدمون له النصائح وكل ما يخص العملية الشرائية السليمة، حتى وإن كنت لا تمتلك أي خبرات سابقة عن هذا السوق.
• الاستثمار العقاري الصناعي؛ يعد هو الآخر من الاستثمارات صاحبة العوائد الاقتصادية العالية، ويشمل هذا النوع من الاستثمار شراء أو تمويل عقارات صناعية مثل المصانع والمستودعات.
• الاستثمار العقاري الفندقي والسياحي؛ وقد يكون في فندق سكني أو منتجع سياحي، وفي هذا النوع قد يكون المكسب في تأجير الوحدة خلال مواسم السياحة أو ببيعها لاحقا عند اكتمال المشروع وتشغيله فيجني المستثمر عائد استثمار كبير نتيجة فرق سعر الوحدة قبل إتمام عمليات الإنشاء والتشغيل وبعدها.
• الاستثمار العقاري الطبي؛ وهنا غالبا ما يؤجر المستثمر وحدته للمشاريع الطبية، وقد يقوم بتوضيبها كاملا بالأجهزة الطبية ثم استئجارها بمبالغ أعلى، وقد يقوم ببيعها كاملة بالأجهزة بعائد استثمار عقاري أقوى.
• الاستثمار العقاري المختلط؛ هنا يمكننا أن نوازن في الاستثمار ما بين التجاري والإداري والسكني والطبي وغيره، وذلك من أجل تنوع مصادر الدخل والاستفادة من مميزات كل نوع استثمار عقاري متاح.

كما يمكننا أن نميز في الاستثمار العقاري بين:

• الاستثمار العقاري في أراضي سواء سكنية أو لإقامة مشاريع تجارية أو إدارية أو طبية أو صناعية؛ هنا يمكن المستثمر أن يبيع قطعة الأرض بعد فترة، أو أن يشارك مستثمر آخر للبناء وتقسيم مكسب بيع الوحدات، أو أن يستثمر في الأرض والبناء ويبقى له المكسب وحده إما بالبيع أو الاستئجار أو التنوع في المكسب ما بين البيع والاستئجار.
• الاستثمار العقاري في الوحدات سواء أكانت سكنية أو تجارية أو إدارية أو طبية، سواء بالبيع أو التأجير.

أفضل أنواع الاستثمار العقاري

وحقيقة الأمر أن أفضل أنواع الاستثمار العقاري يتوقف على عدة عوامل تختلف من مستثمر لآخر؛ ومن أهم تلك العوامل:

• رأس المال؛ فهل رأس المال الأفضل يكفي للوحدات السكنية أم الإدارية أم التجارية أم الفندقية، وهل يكفي لشراء قطعة أرض، وماذا عن بنائها أم يكفي فقط شرائها ثم عمليات البناء تتم بالشراكة مع مستثمر آخر.
• وهنا عند تحديد نوع العقار بالنسبة لرأس المال ينبغي تحديد موقع كل اختيار وأهميته بالنسبة لنوع العقار؛ فعلى سبيل المثال في حال كان هناك عقار تجاري في شارع جانبي بموقع ليس حيوي وعقار سكني آخر في منطقة استراتيجية داخل أحد أفضل الكمبوندات السكنية؛ فبالتأكيد الاختيار الأفضل سيقع على الوحدة السكنية.
• نقطة أخرى تحدد ما هي أفضل أنواع الاستثمار العقاري؛ وهي مدى معرفة سوق كل وحدة؛ أي العائد الاستثماري من الوحدات والأراضي التجارية كبير لا محالة، ولكن المستثمر عليه أن يكون على علم بأفضل الأماكن التي تجذب العميل التجاري، وهكذا…

“وهناك خبراء ومستشاري عقارات يمكن أن يساعدونك في الوصول إلى أفضل نوع استثمار عقاري وتحديد أنسب اختيار لتحقيق أعلى عائد استثماري ممكن سواء عائد شهري أو سنوي، مع تجنب أي خسائر وفقا لميزانيتك وتقديم كل أوجه المساعدة في كيفية الاستئجار أو البيع لاحقا لتحقيق المكسب في كل نوع عقاري حتى وإن لم يكن المستثمر ملم بكافة أبعاد وجوانب السوق العقاري”.

وبالبحث عن أنواع الاستثمار العقاري والأفضل منها لكل مستثمر، قد يكون قد بدأ طريق الاختيار الصحيح يستنير أمامك لتجنب الاستثمار غير المجدي، ولكن تبقى هناك عدة عوامل هي معقل الخطورة؛ فيعد البعد عنها مؤشر وضمانا لنجاح الاستثمار العقاري لا محالة.

ما هي مخاطر الاستثمار العقاري؟

من صاحب الأرض، وهل صاحب الأرض هو نفسه الباني، وما طبيعة العلاقة بين صاحب الأرض الأصلي والباني؛ هل شراكة أم قام المالك الأصلي ببيع قطعة الأرض لشركة التطوير العقاري، وما هي أفضل شركات التطوير العقاري، وكيفية إتمام عملية الشراء بأكثر فائدة ممكنة لي كمشتري لضمان تحقيق أعلى عائد استثماري لي كبائع أو مستأجر في المستقبل؛ أسئلة تطرح في عقول المستثمرين عند الإقبال على الخطوة، فلماذا؟!

• نسمع على عمليات شراء كثيرة تتم ثم بعدها يحدث نزاع بين صاحب الأرض وصاحب المشروع، ويبقى المستثمر صاحب الوحدة هو الخاسر الأكبر؛ فهنا المشروع يتوقف والنزاع يصل إلى المحاكم، أي يخسر المستثمر ليس فقط مكسبه من عملية الشراء، بل ورأس ماله ككل، وهو ما يعد من أكبر مخاطر الاستثمار العقاري.
• ناهينا عن أن هناك شركات تطوير عقاري تبدأ مشروعها، ثم تتوقف لأزمة مالية أو قضائية أو غيره؛ ويبقى المستثمر بعد شراء الوحدة واقفا برأس ماله المهدد لا يدري ماذا يفعل؛ فهل من منقذ يأتي يكمل المشروع أو يحل النزاع القانوني أم ستبقى وحدته هكذا واقفة، وقد لا تكون اكتمل بناؤها في المشروع نفسه.
• أو أن المطور العقاري لا يتبع معايير الجودة التي تمكن من تأسيس بنية تحتية قوية.
• قد يقع المستثمر دون علم في قطعة أرض غير مناسبة لطبيعة المشروع الذي سيقام، ومن هنا يشتري وحدة أو قطعة أرض يبنيها أو يشترك فيها، ثم يجد نفسه عاجزا عن تحقيق أي عائد استثماري، بل ويمكن أن يظل رأس ماله في خطر غير قادر على استرجاعها حتى يتم بيع الوحدة هذه أو قطعة الأرض، وقد يتهاون في سعرها أي يخسر جزء من رأس ماله كي يسترجع البقية.
• يمكن أن يكون المطور العقاري نصاب من الأساس، وبالتالي يقدم لك عقد امتلاك غير صحيح وغير قانوني، بل وقد يكون مزور ببعض الحقائق؛ ومن هنا يشترط الرجوع إلى شركات التطوير العقاري الموثوقة.
• ركود السوق العقاري؛ فبعد إتمام عملية الشراء وعند انتظار جني الأرباح يجد المستثمر نفسه غير قادر على البيع أو الاستئجار، فحالة ركود قد ضربت السوق كله تسببت في وقف عجلة الاستثمار، وهنا ينبغي على المستثمر أن ينتظر ما سيؤول إليه السوق، إلا في حالة الاستثمار في مشاريع لا يتوقف الطلب عليها مهما كان، وهي دائما المشاريع التي ينصح بها الخبراء.
• عدم حساب تكاليف الصيانة والإصلاح في الميزانية؛ يواجه المستثمرون العقاريون تكاليف إصلاح وصيانة الممتلكات العقارية، وقد لا يكونوا واضعين هذه النقطة في الحسبان عند الاستثمار العقاري، وعدم القدرة على تحمل هذه التكاليف، وهو ما قد يؤدي إلى تراكم الديون وتقليل العائدات المتوقعة.

وبالتالي بتجنب هذه المخاطر ودراسة العملية الشرائية للعقار بشكل صحيح ومتوازن مع تحديد الموقع المناسب ودراسة السوق والوصول إلى أسعار مميزة بخطط سداد ودفع مريحة مع مطورين عقاريين موثوق فيهم وبمتابعة ومراجعة العقود وكل الإجراءات القانونية بشكل سليم يبدأ المستثمر في جني مميزات الاستثمار العقاري بسهولة تامة.

فوائد الاستثمار العقاري

الكل يدرك جيدا فوائد الاستثمار العقاري، ولذلك فإنه من أكثر أنواع الاستثمارات جذبا، ومن أبرز تلك الفوائد:

اللا خسارة

فالمعروف عن الاستثمار العقاري الاحتفاظ بقيمة المال في أصول ثابتة، فأنت بعيد عن تقلبات العملات، حيث إن العقارات أصول ثابتة مجمدة لا خسارة تمسها طالما كان اختيارها جيد من الأول، من إجراءات قانونية وبنية تحتية ومطور موثوق فيه وغيره.

مصدر دخل ثابت بدون مجهود

ففي حالة شراء عقار وبيعه بعد فترة أو تأجيره، فتأكد من أنك ستصل إلى مصدر دخل ثابت مرضي قد يكون أفضل من العمل في دوام أو أي استثمار آخر، بل وقد يمكنك الدخل هذا من توزيع دائرة استثمارك، تشتري أصول عقارية أخرى وتتبع نفس الإجراءات فيتضاعف ربحك في وقت مثالي.

فعلى سبيل المثال؛ تخيل أن تستثمر في قرية سياحية داخل منطقة واعدة كرأس الحكمة، على أن يكون مشروعك الاستثماري تأجير تلك الوحدة في فترات موسم السياحة الصيفي، لتؤجر وحدتك بمبالغ هائلة تتكسبها في أشهر معدودة، فتجمع بعد فترة ثمن وحدة أخرى بعد أن تتربح مكاسب كبيرة تعيش بها في مستوى اقتصادي واجتماعي أعلى من الوظائف والاستثمارات الأخرى.

وعلى نفس النهج قد يكون استثمارك في وحدة إدارية أو تجارية خاصة لو كانت بعقد إيجار إلزامي أو غيرها من المميزات التي قد تصل إليها مع بعض شركات التطوير العقاري، أو أن تصل إلى أنظمة سداد تجعلك تدفع قيمة وحدة تتربح منها في المستقبل القريب مبالغ هائلة، بينما لا تشعر بسداد قيمتها حتى.

فرصة للتنويع في المحفظة الاستثمارية مع مجهود أقل

على عكس المشاريع الاستثمارية الأخرى التي تحتاج فيها إلى وضع كل أموالك فيها وتوجيه كل جهودك وتركيزك نحوها كي تضمن سير عملياتها بنجاح، فإن الاستثمار العقاري يتيح لك فرصة تنويع محفظة استثمارك؛ فلن تحتاج إلى وضع كل أموالك في وحدة واحدة أو مكان واحد أو حتى نوع استثمار عقاري واحد.

فعلى سبيل المثال؛ يمكنك امتلاك وحدتين في مشروعين مختلفين بمنطقتين مختلفين تماما، وقد تكون أحدهم سكنية والأخرى إدارية أم إدارية وفندقية أو إدارية وتجارية حسب رغبة العميل وميزانيته، غيره.

وأي كان الاستثمار في وحدة أو أكثر من ذلك، فهنا لن تحتاج إلى أي مجهود في المتابعة ولا أي وقت تضيعه فعامل الزمن هو من يضمن لك المكسب دون أي عناء منك.

يتيح الاستثمار العقاري فرصة لتحقيق الربح السريع، حيث يمكن شراء عقار بسعر منخفض وبيعه بسعر أعلى بعد فترة زمنية قصيرة، وهذا يتطلب مهارة في اختيار العقارات المناسبة والتنبؤ بتطورات السوق العقاري.

الاستثمار العقاري وما بعد الوظيفة أو استثمار مريح مع الوظيفة

فكما ذكرنا الاستثمار العقاري لن يحتاج إلى المتابعة والمراجعة والذهاب والإياب إلى الدوام يوميا، ولذلك فإنه أنسب استثمار في مرحلة بعد الوظيفة أي في حالة رغبة المستثمر إلى الاستقرار بمبلغ داخل ثابت دون أي عناء أو مجهود منه، أو حتى في حالة كان المستثمر يريد فقط إلى توسيع دخله واستثماره مع قيامه بأعماله اليومية والوظيفية، فهنا سيكون تركيزه على وظيفته واستثماره وربحه سيصله بدون مجهود.

ويبقى السؤال الأكثر أهمية؛ هل كل هذه الجوانب من فوائد الاستثمار العقاري متاحة في مصر؛ أي هل الاستثمار العقاري في مصر مربح؟؟! وكيف يمكن تحقيق تلك المميزات وهذه الأرباح بأفضل نتيجة ممكنة؟!

هل الاستثمار العقاري في مصر مربح؟

كلمتان يترددان في عالم الاستثمار العقاري في مصر؛ الاستثمار العقاري من أنجح الأسواق الاستثمارية في مصر وأكثرها استقرارا، أو أن مصر من أقوى أسواق الاستثمار العقاري في الشرق الأوسط؛ فسواء قمت بحساب مدى قوة الاستثمار العقاري في مصر بناء على المقولة الأولى أو الثانية فستجد نفسك رابح لا محالة.

جمهورية كل يوم وآخر تفاجأنا بفتح مجال جديد في سوق التطوير العقاري من سيدي عبد الرحمن والتجمع الخامس إلى العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين ومن هناك إلى رأس الحكمة، ولا زالت التطورات قادمة لا محالة؛ فكيف سيكون حال السوق العقاري بها! خاصة وأن شرق عاصمتها؛ العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل والتجمع الخامس وغرب عاصمتها مدينة 6 أكتوبر والشيخ زايد وزايد الجديدة وصولا إلى العلمين الجديدة، وعلى بحرها الأحمر العين السخنة وقراها وعلى بحرها الأبيض الساحل الشمالي والذي يتضمن سيدي عبد الرحمن وسيدي حنيش ورأس الحكمة.

ومن خلال تحليل سوق العقارات في مصر سنجد منافسة قوية بين المطورين؛ فلك أن تتخيل الإبداع المعماري الذي تقوم به كل شركة، والمنافسة على أفضل المواقع الاستراتيجية، مع الاهتمام بتقديم نمط معيشة وحياة استثمارية مميزة، ومستوى خدمي وترفيهي راقي، هذا مع تقديم أسعار تنافسية وخطط سداد تخطف بها العميل؛ وفي النهاية أنت كمستثمر الرابح الأكبر.

من هنا فإن حاضر ومستقبل سوق العقارات في مصر واعد لا محالة يحقق أعلى الأرباح، بل وإن الاستثمار في العقار هو أكثر أنواع الاستثمار أمانا في مصر؛ ولكن عدة نصائح يشترط أن يتبعها المستثمر كي يصل إلى بر الأمان وقمة المكاسب والعوائد الاستثمارية من العقارات!

نصائح الاستثمار العقاري _ أسرار الاستثمار العقاري الناجح

من أهم نصائح الاستثمار العقاري هي تحديد رأس المال مع مراجعة كل ما يتطلبه الاستثمار من مبلغ للبحث ومبلغ المقدم وفترات السداد الأولى – على أقل تقدير – ومبالغ الصيانة وغيره، مع تحديد الهدف من الاستثمار هل البيع أم الاستجئار لأن مع كل نوع استثمار المعادلة ستتغير.

اختيار أفضل مكان، ويتحدد ذلك حسب طبيعة الاستثمار أيضا هل هو سكني أم تجاري أم إداري أم فندقي أم ساحلي.

مهما كان نوع العقار ومهما كان نوع الاستثمار؛ فيشترط التأكد من الإجراءات القانونية ومراجعة تسلسل الملكية وغيره، فتعد تلك النقطة من مبادئ الاستثمار العقاري.

هذا بالإضافة إلى التعامل مع المطور العقاري الذي تضمن معه أفضل بنى تحتية وخدمات ما بعد البيع من صيانة وغيره والتعاقد مع شركة تشغيل مميزة.

تجنب طرق الاستثمار العقاري غير المعروفة مثل التعامل مع الإنترنت في كل خطوات العملية الشرائية وحتى في دفع قيمة الوحدة أو قطعة الأرض لتجنب أعمال النصب والاحتيال.

في النهاية أنت تحتاج إلى اختيار عقار يحقق لك أعلى عائد استثماري مع أقل رأس مال تضعه وضمان هذا العائد في المستقبل بنسبة خطورة 0%؛ ويمكن مع المستشارين العقاريين الأكثر خبرة تحقيق ذلك بسهولة تامة.